① 良好なファンダメンタルズ
シンガポールと香港を中心に説明させていただきます。
シンガポールのビジネスパーク、オフィス、ホテルは、シェアオフィスやテクノロジー関連企業を中心に好調な需要が続いており、空室率は短期的に上昇しているものの賃料は上昇が継続しています。また、小売りは大手REITが高いシェアを占めていることから賃料は安定的に推移しています。
香港の商業施設は、デモの長期化を背景に本土からの来訪者が減少し、中心部の一部店舗の売上が低下していますが、REITの大半を占める郊外型商業施設の売上高は底堅く推移しています。

今後、シンガポール、香港のファンダメンタルズは、世界の投資環境の変化により一時的に影響を受ける場面も予想されます。しかし、シンガポールや香港は、日本より一人当たりのGDPが高い事、狭い国土を利用した都市化の進展、世界貿易のハブとしての重要性が増してきている事などから、経済成長のトレンドに大きな変化はないと考えられます。アジア全体のファンダメンタルズも、中長期的には堅調に推移するものと予想されます。

② 相対的に高い配当利回り
SBI岡三アセットマネジメントが独自に算出した今後3年間のリターン・リスクの推計において、アジアREITは世界の主要資産クラスの中で、最も魅力的な資産クラスという結果となっています。また、世界的な低金利および金融緩和の中で、アジアREITは、世界の主な株式、債券と比べて高い配当利回りとなっているほか、世界各国のREITと比べても配当利回りが高い水準となっています。

③ 拡大するREIT市場
アジアREIT市場は現在、シンガポール、香港、マレーシア、タイ、韓国など11の国・地域に存在し、時価総額は今や日本に近づく勢いで拡大しています。

詳しくは、Q4をご参照ください (2021年8月末現在) 。

アジアの経済規模は、2010年は世界の18%程度のシェアでしたが、2016年に米国と並ぶ24%台となり、2021年に米国を上回り、2026年には世界の約3分の1にまで拡大することが予想されています (IMFデータ、2021年4月現在) 。

特に、力強い経済成長を背景として、アジアでは、中間所得層の増加に伴う「個人消費の拡大」、都市部の人口増加に伴う「都市化の進展」が進んでいます。また、アジアは域内貿易が盛んで経済発展している国々が近接しているため、シンガポールや香港などは国際物流拠点としての貿易関連のインフラが充実しています。また、貿易の拡大に伴い「世界貿易のハブ」としてもその重要性は高まってきています。
① 「個人消費の拡大」は、商業施設の需要増加につながります。
② 「都市化の進展」は、オフィス、住居、商業施設の需要増加につながります。
③ 「世界貿易のハブ」は、物流・産業施設の需要増加につながります。
これらにより、REITの収益獲得機会が拡大され、さらなるREIT市場の成長が期待されます。

REITの業種をみると、香港は9割が商業施設、1割がオフィスと混合で構成されているのに対して、シンガポールは産業施設、オフィス、商業施設、混合、データセンター、ホテルの順でバランス良く分布されています(DWSデータ、2021年8月末現在)。また、シンガポールREITは、自国をはじめ、インドネシア、香港、中国、日本、インドなどのアジア各国にも物件を保有しており、安定収益につながっています。今後は、物流センターとしての産業施設、5G関連の進展によるデータセンターや通信タワーが注目されます。

2019年、インドで初のREITが誕生、2020年にはフィリピンで初のREITが上場しました。そして2021年6月、世界最大級の経済大国である中国で9本のREITが上場しました。
このようにREIT市場が拡大することにより、アジア太平洋地域内での魅力的な投資機会はますます拡大するものと期待されています(2021年8月末時点)。